등기부등본 보는법,직접 발급 받는 방법, 확인해야 하는 단어!

이사할 때 등기부등본 떼라는 말은 오조오억번 들었는데 정작 등기부등본을 떼면 뭘 봐야하는지 잘 모르겠습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 등기부등본 보는법,직접 발급 받는 방법, 확인해야 하는 단어들에 대해 알아보겠습니다. 

1. 등기부등본이란 

해당 부동산의 과거부터 현재까지를 알 수 있는 부동산 이력서라고 할 수 있습니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 등기부등본에서는 임대인이 누구인지, 건물을 담보로 빚이 얼마나 많은지(근저당권 등), 혹시 이전 세입자의 보증금을 돌려주지 않은적은 없는지(임차권) 등의 정보를 확인할 수 있어요. 등기부등본은 계약하기 전에도, 계약 이후 잔금을 치르기 직전에도 당일 발급된 등본으로 반드시 확인해야 합니다. 내가 입주하기 전에 임대인이 나와 계약한 집을 담보로 빚을 지거나, 아니면 매매를 해버릴 수도 있기 때문입니다. 

1-1 등기사항증명서 종류

종류로는 '토지'와 '건물' 등기부 두 가지가 있으며 각기 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 반드시 당일 발급받은 서류로 확인하는게 정확합니다.

• 토지 등기사항증명서 1개, 건물 등기사항증명서 1개 발급 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 상가주택, 공장, 창고 등 (집주인이 한명인 부동산 건물) 
• 집합건물 등기사항 증명서 1개 발급 : 공동주택, 아파트, 다세대(연립)주택, 오피스텔, 지식산업센터, 개별상가 (각 호수별로 소유자가 각각 존재하는 부동산, 1동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물)

1-2 등기부등본 발급받는 방법 

공인중개사를 통해 받아 볼 수도 있지만 직접 발급받아보는걸 추천합니다. 정확한 주소지만 알면 누구나 어느 물건지에 대한 등기부를 자유롭게 발급받아서 확인하실 수 있습니다. 검색창에 '대법원 인터넷 등기소'를 검색하여 로그인을 하고 주소지만 입력하면 원하는 곳의 등기를 열람, 발급할 수 있습니다. 등기부등본은 열람용과 발급용으로 구분되며, 열람용은 700원, 발급용은 1000원의 수수료가 부과됩니다.

1-2-1 인터넷 발급하기

인터넷 등기소

• 대법원 인터넷 등기소
• 등기열람/발급메뉴 선택 
• 부동산구분 선택(아파트, 오피스텔 등은 집합건물 선택) 
• 해당 부동산이 있는 시/도 지역을 선택
• 아파트 이름과 동호수 등 주소 입력 
• 수수료 결제 후 열람 또는 발급하기 
  

인터넷 등기소 바로가기

1-2-2 오프라인 발급

관할 등기소, 동사무소에서 발급 및 열람

2. 표제부, 부동산의 주소, 면적 등이 나와 있는 등기부등본의 부분 

해당하는 건물의 주민등록증 개념으로 계약하는 집에 대한 정보표시라고 생각하면 됩니다. 부동산의 주소, 면적, 건물의 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있어서 부동산의 외형적은 부분을 파악할 수 있습니다. 일반적으로 아파트라면 정확한 동, 호수만 확인하면 되고 다른 부분은 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다. 빌라나 다세대의 경우에는 등기부상의 주소와 실제 집의 호실이 맞는지 잘 확인하셔야 합니다. 빌라의 경우라면 문에 써져 있는 101호라는 호수와 이 등기부에 써져있는 101호의 호수가 정확히 일치하는지를 잘 보셔야 합니다. 반지하의 경우를 1층이라고 부르는 경우도 있으며 2층의 경우를 1층으로 등기하는 경우도 있기 때문에 내가 실제로 본 매물과 등기부상 매물의 호실이 같은지 정확하게 확인하시는 것이 매우 중요합니다. 

2-1 표제부에서 꼭 체크해야 할 부분은? 

• 건물주소에서 주소가 거래하려는 건물의 주소와 일치하는지 확인
• 근린생활시설 : 주거용으로 사용되지만 실제 건물용도는 근린생활시설인 곳은 주의가 필요합니다. 이런 경우 전세보증보험 가입이 어렵고 전세 자금 안정성이 떨어집니다.

2. 갑구, 소유자의 정보가 나와있는 등기부등본의 부분 

갑구는  소유자가 누구인지를 확인할 수 있는 소유권에 관한 정보가 접수일 순으로 나옵니다. 소유권이 언제 누구에게 이전되었는지 알 수 있고 가압류, 가처분, 가등기, 경매기입등기 등 권리 관계에 영향을 미치는 내용들도 기재됩니다. 가장 중요하게 보실 부분은 현재 소유자가 누구로 되어 있는지 입니다. 접수일 순이므로 제일 마지막에 소유권 이전을 한 사람이 현재 부동산의 소유자 입니다. 계약할 때 나와 마주 앉아 있는 이 집주인이 갑구에 써져있는 소유자가 맞는지 신분증을 확인하셔서 반드시 동일인임을 확인하셔야 합니다. 가끔 1/2소유 1/3소유 로 공동명의인 경우가 있는데, 이렇게 여러 명이 공유로 소유한 경우라면 소유자 전원의 의사를 확인할 수 있는 위임장을 꼭 확인하셔야 합니다. 

 

대리인 확인 
위임장에는 위임인과 수임인의 인적사항, 대상 주택, 위임의 범위 등이 기재되어 있어야 합니다. 위임장에 찍힌 인감과 인감증명서의 인감이 동일한지를 확인하시기를 추천합니다. 만약, 인감이 아닌 서명이 적힌 위임장이라면, 본인서명사실확인서가 필요합니다. 혹은 아예 공증, 즉 공적으로 증명된 위임장을 통해서도 위임 사실을 확인하는 방법도 있습니다. 임대인과의 통화를 통해 계약 내용을 확인해야 한다는것도 잊지 마시기를 바랍니다. 그리고 이 내용은 녹음해두면 추후 분쟁이 발생할 때 활용할 수 있습니다.

그리고 이 갑구에는 소유와 관련된 여러가지 압류등 등기들이 기재될 수 있는데요. 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등의 내용이 갑구에 있을 수 있습니다. 이 부분을 정확하게 확인하셔서 갑구에 만약에 가압류, 압류가 걸려있거나 가등기가 경료되어 있거나 하면 이 정확한 권리 관계가 어떻게 형성되어 있는지를 하나하나 따져서 확인해야합니다. 

2-1 갑구에서 체크해야하는 부분은?

• 현재 누구의 소유인가  집 소유권자가 누구인지 확실히 확인이 필요합니다.
• 소유자가 공동일 경우 각 소유자별 지분 표시, 위임장 확인.
• 등기원인 : 소유권 이전 및 변경의 원인, 일자 확인
• 가압류나 경매관련 사항도 소유권 변경에 속하므로 갑구에 표시
• 전/월세의 경우 : 처분금지 가처분, 가압류 또는 압류,경매개시결정 기입등기가 기재되어 있다면 반드시 피해야합니
• 매매의 경우 : 말소조건으로 계약을 체결하기  

2-2 갑구에서 어려운 말 알아보기

• 가등기 : 가등기란 장래에 행해질 본 등기에 대비해 미리 그 순위 보존을 위하 하는 예비적 동기입니다. 이중매매, 소유권 이전 방해 등을 사전에 방지 하거나 나중에라도 등기순위를 확보하기 위한 제도입니다. 짧은 시간에 소유자가 자주 바뀌었다면, 사실관계를 확인해 볼 필요가 있습니다. 상속된 경우에는 정당한 상속인지, 매도인이 법률상 능력을 가지고 있다고 인정되는지 파악이 필요합니다.
• 소유권이전 청구권 가등기 : 곧 집주인이 바뀔 수도 있다는 뜻이므로 확인이 필요합니다
• 압류 : 압류는 국가가 개인을 상대로 강제 집행하는 것, 가압류는 개인이 개인을 상대로 서류상 표기하는 것입니다. 즉 집주인이 돈이 없다는 뜻이기도 합니다. 이는 집주인이 채권자에게 돈을 갚지 않아서 이 집을 법원에 넘긴 상태를 뜻합니다. 이것은 소유권을 제한할 수 있는 조건입니다.
• 신탁 : 신탁, 신탁원부라는 단어가 나오면 신탁대출을 한 경우를 의미합니다. 일정한 목적에 따라 재산의 관리와 처분을 남에게 맡긴다는 뜻입니다. 즉 집주인이 건물 소유주가 아니라는 뜻입니다. 신탁대출은 특히 조심해야 하는 부분인데, 원래 주인의 소유권을 신탁회사에 넘기는 대신 보통의 대출보다 훨씬 큰 금액을 대출받는 방법입니다. 신탁자체가 불법은 아니지만 신탁대출을 악용해 전세사기를 치는 경우가 많기 때문입니다. 신탁회사 동의없이 계약 진행시 사기 위험이 매우 큽니다. 따라서 신탁회사의 임대차 승낙 동의서가 있는지 꼭 체크해야합니다. 동의없이 계약할 경우 내가 불법 점유자가 됩니다. 

3. 을구, 소유권 외의 권리가 나와있는 등기부등본의 부분 

을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재합니다. 즉 돈에 관한 이야기라고 할 수 있습니다. 해당 부동산을 담보로 얼마나 대출을 받았는지, 주택 임대차를 주고 있다면 전세금액이나 보증금이 얼마인지 확인이 가능합니다. 말소되지 않은(=빨간줄이 그어지지 않은 것) 권리들은 하나하나 따져가며 살펴보아야 합니다.
주로 문제가 되는 것은 전세계약 체결 시 근저당이 있는 경우입니다. 은행과 같은 금융기관에서 돈을 빌렸다는 의미입니다. 근저당이 설정돼 있다면 부동산 경매가 이루어지면 낙찰이 어느 정도 될 것인지 알아봐야 합니다. 그 금액에서 해당 선순위 근저당 채권액이 먼저 빠지고 나서도 내 보증금을 회수할 수 있을까를 꼭 계산해 보셔야 됩니다. 집주인이 은행에서 2억원을 대출받았고 이후 세입자(2순위)의 전세금은 2억인 상황일 경우를 예를 들어보겠습니다. 만약 집주인이 대출을 갚지 못해서 아파트가 경매에 넘어갔고 시중거래가가 4억2천만원인 아파트가 3억 2천만원에 낙찰이 되었습니다. 이 때 세입자가 돌려 받을 수 있는 전세금은 낙찰된 경매가 3억2천만원에서 근저당권 1순위인 은행에 2억 대출금을 갚고 남은 돈인 1억2천만원만 돌려받을 수 있습니다. 을구에 근저당권이 설정되어 있을 경우, 채권 최고액으로 표시됩니다. 채권최고액은 실제 대출금액이 아니라 향후 대출상환하지 못할 경우를 대비해 대출금액의 120~130%로 설정되어 있습니다. 예를들어 보통 1억을 빌렸다면, 채권최고액은 1.2~1.3억으로 설정합니다. '미래에 이자를 못 낼 것까지 감안해서 최고 한도로 설정해놓은 금액'이라고 생각하시면 되겠습니다. 그래서 만약 집주인의 대출 원금은 얼마 안 남았다라고 하더라도 채권 최고액만큼 빚이 늘어날 수 있다라는 걸 염두해 두고 계약을 하시는게 좋겠습니다. 

기존에 전 세입자가 보증금을 받아 나가지 못함으로 인해서 경료한 임차권 설정 등기가 되어 있다면 내가 이 계약을 하고 확정일자를 받아도 대항력이나 수위보전적 효력을 가질 수 없기 때문에 임차권 등기된 물건에 대해서는 임대차 계약을 하지 않거나 아니면 이 임차권설정등기를 말소하는것을 조건으로 해서 계약을 체결하시는 것이 안전합니다. 

등기부등본에서 말소기준권리 찾기
먼저 갑구와 을구 사항을 확인한다 ->갑구와 을구에 기재된 권리들을 순서대로 나열한다 -> 다른 구(갑구와 을구)를 비교할 때는 접수한 날짜 순서대로 정리한다 (같은 구에서는 순위번호에 따름)-> 만약 같은 구에서 동일한 날짜에 접수한 권리가 있다면 순위번호가 빠른것이 먼저 설정된 것이다 ->이렇게 순서대로 나열한 권리 중에서 가장 앞선 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권이 말소기준권리가 된다.

 

3-1 을구에서 체크해야 하는 부분

• 선순위 근저당 체크
• 근저당설정 채권최고액이 부동산의 시세 대비 높게 설정되어있지 않은지 알아보기
• '임차권 등기명령' 표시되어있지 않은지 체크!
• 전입신고를 늦게하면 권리가 밀리니 인터넷이나 직접신고로 확정일자를 받기
• 근저당은 즉시처리지만 전입은 다음날 처리되어 대항력을 잃게 되므로 주의 (특약추가로 예방 : 입주일자 다음날까지 현재의 등기부등본 유지, 입주 당일 근저당권 설정되면 집주인의 귀책으로 임대차 계약 무효) 

3-2 을구에서 나오는 어려운 단어들 

• 임차권 등기명령 : 집주인이 이전 세입자에게 전세금이나 보증금을 돌려주지 못했다는 뜻입니다. 반드시, 당연히 이전 세입자의 임차권 등기 절차가 모두 끝난 후에 계약을 진행해야 하며, 말소의 의미로 빨간줄이 그어져 있다고 해도 가능하면 이 임차권등기명령이라는 문구가 있는 계약은 피하는걸 추천드립니다.
• 근저당권 : 근저당권이란 집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받았다는 뜻입니다. 전월세를 구하는 상황일 때 집주인이 대출상환을 못해서 경매로 넘어가면 근저당권의 채권자가 세입자보다 먼저 돈을 면제 받기 때문에 내 보증금을 안전하게 상환 받을 수 있는지를 확인하기 위해서 꼭꼭 필수로 체크해야 합니다. 선순위 근저당으로 인한 전세사기를 피하기 위해서 나의 보증금 보다 우선하는 빚이 많은지 확인해야합니다. 집주인이 빌린 돈을 갚지 못해 전세집이 경매에 넘어간 경우 나(세입자)는 배당순위에서 밀려 보증금 전체를 반환받기 어려울 수 있습니다. 또 근저당권 설정금액과 내가 내는 임차보증금을 합한 금액이 주택가격보다 높다면 거래하면 안됩니다. 
• 은행 근저당 : 은행 근저당이란 예를들어 '근저당권자 주식회사국민은행'이라고 되어있다면 국민은행으로부터 빌린 대출금액이라는 뜻입니다.
• 개인근저당 : 근저당권자 김OO씨라고 쓰고 주빈등록번호가 나와있다면, 김OO씨로부터 빌린 대출금액이라는 뜻입니다. 개인근저당이라고 해도 은행이나 대부업체의 근저당과 동일한 힘을 가지고 있습니다.
• 공동담보 : 공동담보목록, 공담 이라고도 합니다. 등기부등본의 부동산만으로는 대출을 받기가 부족해서 다른 부동산도 함께 담보로 맡겨서 돈을 빌리는 것을 뜻합니다. 은행 근저당보다 리스크가 좀 크다고 알려져 있습니다. 그래서 공동담보가 있는 집을 전세계약을 하게되면 보증보험이나, 전세대출이 안나오는 경우도 있으니 계약금을 넣으시기 전에 미리 확인하셔야 합니다.
•  전세권 : 전세금을 내고, 용도에 따라 사용한 뒤 전세금을 우선 돌려받는 권리 입니다.

4. 등기부등본 보는법 총정리

등기부등본 하단의 발행일자를 꼭 확인하시기 바랍니다. 계약전, 중도금전, 잔금치르는 날마다 새로운 변경사항 여부 눈을 씻고 체크하기를 추천합니다. 마지막까지 한번 더 확인해서 안전한 거래를 하시기 바랍니니다. 

1. 자신의 용도에 맞는 등기부등본 발급 신청하기! 
2. 등기부등본의 왼쪽 하단 발급일자가 당일인지 체크!
3. 표제부 : 주소정보 및 소유자 정보가 계약서상 정보와 정확히 일치하는지 체크!
4. 갑구 : '가압류' '가등기' '압류' '가처분' 등 단어가 없는지 체크!
5. 을구 : 선순위 근저당 체크! 근저당설정 채권최고액이 시세 대비 높게 설정되어있지 않은지 체크! '임차권 등기명령' 등이 표시되어있지 않은지 체크!

5. 등기부등본 보는 법 추가 꿀팁

등기부등본이 1~2장이 아니라 10장 가까이 이력이 있는 경우도 있을 수 있습니다. 이런 경우에는 안그래도 모르는말이 너무 많아 부담스러운데 뭐가 현재 유지되고 있는 사항인지 헷갈릴 수 있습니다. 그럴 때는 등기부등본 요약본을 함께 받을 수 있습니다. 등기부등본 요약본으로 확인하면 현재 효력이 유지되고 있는 부분으로 정리된 등기부등본을 확인하실 수 있습니다. 온라인으로 발급하실 때는 신청시 남기는말에 요약본 포함이라고 남기면 출력할 수 있으며, 등기소에서 직접발급 가능하거나 공인중개사분께 요약본도 함께 달라고 요청하시면 됩니다. 하지만 말소내역도 꼭꼭 확인해야 하기 때문에 말소사항 포함된 버전과 요약 버전 모두 확인하시기 바랍니다. 

부동산 계약은 내 인생에서 꽤 큰 돈이 오가는 거래입니다. 등기부등본을 직접 확인하는것은 선택이 아니라 필수 입니다. 이 포스팅이 등기부등본 보실 때 조금이나마 도움이 됐기를 바랍니다. 등기부등본 확인할 때 주의사항 잘 참고하셔서 꼭 꼼꼼하게 잘 살펴보시고 안전한 거래 하시기를 바랍니다.