전입신고 vs 확정일자 vs 임대차 계약 세입자 필수신고 3종 총정리

전월세 계약하고 나면 무엇부터 해야 할까요?
많은 분들이 궁금해하시는 질문입니다. 특히 검색어로 자주 나오는 “전입신고 확정일자 차이”, “전세 확정일자 필요성”, “임대차 신고 전입신고랑 뭐가 달라요?” 같은 내용들로 헷갈리시죠? 이번 글은 세입자 분들이 꼭 알아야 할 ‘전입신고’, ‘확정일자’, ‘임대차 신고제’ 이 세 가지 제도의 차이점을 실제 사례와 함께 아주 쉽게 설명해드릴게요.

세입자 필수신고 3종

1. 세입자라면 꼭 알아야 할 3가지 신고

전세든 월세든 보증금을 지키기 위해서는 반드시 3가지 신고를 이해하고 챙겨야 합니다.
각 제도의 목적·신고처·법적 효력·필수 여부가 다르기 때문에, 개념부터 정리해봅니다.

구분	전입신고	확정일자	임대차 계약신고제
법적 효과	집주인 바뀌어도 거주 권리 인정	보증금 돌려받을 순서 보장	확정일자 자동 포함, 과태료 적용 가능
신고처	주민센터	주민센터, 법원, 정부24	정부24, 주민센터, 부동산거래관리시스템
신고대상	전입 예정 세입자 누구나	임대차 계약을 맺은 세입자	보증금 6천만 원↑, 월세 30만 원↑
신고기한	입주 후 즉시	계약일 직후 가능	계약일로부터 30일 이내
과태료	없음	없음	미신고 시 최대 100만 원

2. 전입신고 = 대항력

임대인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가도, 이 집에 내가 살고 있었다 는 것을 법적으로 주장하려면 필요합니다.
전입신고 + 실제 거주가 함께 되어야 대항력이 생깁니다.
>>  "나는 여기 실제로 살고 있으니, 나 내보내지 마세요."

전입신고를 한 후에 실제 입주까지 완료되어야 대항력이 생깁니다.

주민센터 방문 또는 정부24 온라인 전입신고 가능
보통 이사한 날부터 14일 이내에 해야 함 (과태료 없음)

3. 확정일자 = 우선변제권

확정일자는 임대차 계약서를 국가가 공식적으로 ‘이 날짜에 계약이 있었다’고 확인해주는 것입니다.
이는 세입자가 우선변제권을 얻는 데 필수입니다. 임대차 계약일을 법적으로 남기면, 보증금을 돌려받을 수 있는 순위를 인정받을 수 있습니다. 확정일자를 받아야 전세보증금 반환을 안전하게 받을 수 있어요.

>>  "보증금은 나부터 받아야 해요!"

• 우선변제권이란?
  집이 경매에 넘어가더라도, 나보다 늦게 권리를 취득한 사람들보다 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리입니다.
• 일반 채권자보다 보증금 먼저 회수 가능.
• 주민센터 방문 (계약서 지참, 도장 필요 없음)
• 법원 등기소나 온라인 ‘정부24’에서도 가능
• 무료 또는 1,000원 수준의 수수료

4. 임대차 계약신고제 = 정보공개 + 의무

임대차 신고제는 일정 금액 이상 임대차 계약을 정부에 신고하도록 의무화한 제도입니다. 전·월세 실태를 파악하고, 시장을 투명하게 만들기 위한 행정 제도입니다.

2021년 6월 도입, 2024년 전국 확대 시행되었으며,
보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과일 경우 반드시 신고해야 합니다.
이 제도를 통해 임대차 계약만으로도 확정일자가 자동 부여됩니다.
하지만 전입신고는 별도로 해야 대항력을 얻을 수 있어요.
>> "국가에 등록된 내 계약, 보증금을 정부에도 알렸어요!."

• 신고 방법은?
  정부24 또는 부동산거래관리시스템
  공동인증서 필요
  임대인 또는 임차인 한 쪽이 신고 가능
  오프라인은 주민센터 방문 가능
• 신고 기한은?
  계약 체결일로부터 30일 이내
  미신고 시 최대 100만 원 과태료

5.  실전 예시, 전세 계약 후 해야 할 3단계

무조건 셋 다 하세요. 순서대로 하면 이렇게 됩니다:

• 임대차 신고제 신고하기
  → 계약일로부터 30일 이내 (정부24)
• 전입신고하기
  → 실제 이사한 날 즉시 (주민센터 또는 정부24)
• 확정일자 받기 (권장)
  → 계약서 지참, 주민센터 또는 온라인 신청

임대차 신고만으로 확정일자가 자동 등록되므로, 별도로 확정일자를 받을 필요는 없지만, 전입신고는 반드시 별도 진행해야 합니다!

전입신고는 대항력,확정일자는 우선변제권,임대차 계약신고제는 행정 등록과 확정일자 자동 부여입니다. 세입자의 보증금 보호를 위해 이 세 가지를 모두 꼭 챙기세요!